『この土地はいくら?』を求める方法は一つではありません。土地には目的の異なる複数の公的価格があり、専門家が価格を求める鑑定評価にも代表的な3つの手法があります。
夏川 ひより
土地の値段って、公示価格とか路線価とか、いろいろ聞くけど何が違うの?
小野寺 琴葉 先生
それぞれ目的が違うのよ。
売買の目安になる公示価格、相続税・贈与税の計算に使う相続税評価額(路線価)、固定資産税などに使う固定資産税評価額、そして都道府県の基準地標準価格ね。
青山 栞
割合の目安も重要です。相続税評価額(路線価)は公示価格のおよそ80%、固定資産税評価額はおよそ70%が目安とされます。
桃瀬 美羽
評価する時点や見直しの周期も違うんですかぁ?
小野寺 琴葉 先生
ええ。公示価格は毎年1月1日時点、基準地標準価格は毎年7月1日時点で公表されるの。
固定資産税評価額は3年ごとに評価替えされるのがポイントよ。
夏川 ひより
専門家が『いくら』って決めるときは、どうやって計算するの?
小野寺 琴葉 先生
不動産鑑定士がおこなう鑑定評価には、代表的な3つの手法があるの。
まず、似た取引事例を参考にする取引事例比較法よ。
青山 栞
次に、同じ不動産を新しく建て直すのにかかる費用から古くなった分を差し引く原価法、そして、その不動産が将来生み出す収益から価格を求める収益還元法があります。
桃瀬 美羽
3つの手法って、どんな不動産に向いているんですかぁ?
小野寺 琴葉 先生
収益還元法は賃貸用不動産の評価に向いているの。
中でも、将来の純収益を一定率で割り戻す直接還元法や、期間ごとの収益を割り引くDCF法が使われるわ。
夏川 ひより
『一物四価、路線価は公示の8割・固定資産は7割、鑑定は3手法』ってまとめられるね!
確認クイズ
不動産の価格と鑑定評価に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 相続税評価額(路線価)は、一般に公示価格の70%程度が目安とされる
- 固定資産税評価額は、原則として3年ごとに評価替えが行われる
- 収益還元法は、対象不動産を新たに建築した場合の費用から求める手法である
- 公示価格は、毎年7月1日時点の価格として公表される
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正解: 2. 固定資産税評価額は、原則として3年ごとに評価替えが行われる
正解は2。固定資産税評価額は原則3年ごとに評価替え(2が正しい)。路線価は公示価格の約80%が目安(1は誤り)。収益から求めるのは収益還元法で、費用から求めるのは原価法(3は誤り)。公示価格は毎年1月1日時点(4は誤り)。