不動産の売買では、手付金や契約不適合責任など独特のルールがあります。トラブルを防ぐための基本を会話で整理しましょう。
夏川 ひより
家を買うとき、先に払う『手付金』ってあるよね。
あれって何のためにあるの?
小野寺 琴葉 先生
多くは解約手付として扱われるの。
相手が契約の履行に着手するまでなら、買主は手付を放棄すれば、売主は手付の倍額を返せば、契約を解除できるのよ。
青山 栞
つまり、買主は『手付放棄』、売主は『手付倍返し』で解除できるということですね。
ただし相手が履行に着手した後はこの解除はできません。
桃瀬 美羽
履行に着手…って、たとえばどういうことですかぁ?
小野寺 琴葉 先生
そうね、売主が引渡しの準備を始めたり、買主が中間金を払ったりすることよ。
動き出したら、もう気軽にはやめられないの。
夏川 ひより
なるほど!
じゃあ買った家に後から欠陥が見つかったら、泣き寝入り?
小野寺 琴葉 先生
いいえ。
売った物が契約の内容に合っていなければ、売主は契約不適合責任を負うの。
買主は修補・代金減額・損害賠償・契約解除を求められるわ。
青山 栞
補足すると、買主は不適合を知った時から1年以内にその旨を売主へ通知する必要があります。
通知を怠ると権利を失うことがあります。
桃瀬 美羽
プロにお願いして家を探してもらうこともありますよねぇ。
その手数料には決まりがあるんですかぁ?
小野寺 琴葉 先生
あるわよ。
宅地建物取引業者が受け取れる仲介手数料には上限があるの。
売買価格が400万円超なら『価格×3%+6万円+消費税』が上限ね。
青山 栞
これは片方の当事者から受け取れる上限額ですね。
速算式として覚えておくと便利です。
夏川 ひより
3%プラス6万円!
計算がラクな公式だね。
よっしゃ、覚えた!
小野寺 琴葉 先生
それと、面積の考え方も大事。
マンション広告の床面積は壁芯面積(壁の中心線で測る)で、登記簿の面積は内法面積(壁の内側で測る)なの。
登記のほうが少し小さく出るのよ。
桃瀬 美羽
同じ部屋でも、測り方で数字が変わるんですねぇ。
おもしろいですぅ。
確認クイズ
不動産の売買契約に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 解約手付では、買主は手付を放棄すれば契約を解除できる。
- 売主が履行に着手した後でも、買主は手付放棄による解除がいつでもできる。
- 契約不適合責任では、買主は代金の減額を請求できる場合がある。
- 売買価格400万円超の仲介手数料の上限は、価格×3%+6万円(別途消費税)である。
こたえを見る
正解: 2. 売主が履行に着手した後でも、買主は手付放棄による解除がいつでもできる。
正解は2(最も不適切)。相手方が履行に着手した後は手付による解除はできない。1・3・4はいずれも正しい記述である。