不動産を学ぶ第一歩は「その土地や建物が誰のものか」を確かめる仕組みを知ることです。まずは価格と登記の基礎をおさえましょう。
夏川 ひより
不動産って、値段が人によってバラバラって聞いたけど…要は1つの土地に何個も値段があるってこと?
小野寺 琴葉 先生
いいところに気づいたわね。
土地には目的の違う4つの公的な価格があるの。
これを一物四価って呼ぶのよ。
青山 栞
補足すると、代表的なのは4つですね。
売買の目安になる「公示価格」、相続税の計算に使う「相続税路線価」、固定資産税などに使う「固定資産税評価額」、そして「基準地標準価格」です。
桃瀬 美羽
うぅ〜ん…どれがどれか、こんがらがっちゃいますねぇ。
覚え方ってありますかぁ?
小野寺 琴葉 先生
割合で覚えると楽よ。相続税路線価は公示価格のおよそ80%、固定資産税評価額はおよそ70%が目安なの。
夏川 ひより
80%が相続、70%が固定資産税!
「ソウゾク8・コテイ7」って語呂で覚えちゃお!
青山 栞
評価替えの周期も試験に出ますね。
固定資産税評価額は3年ごとに見直され、公示価格・基準地標準価格・相続税路線価は毎年評価されます。
桃瀬 美羽
ところで先生、その土地が誰のものかは、どこを見れば分かるんですかぁ?
小野寺 琴葉 先生
それが不動産登記よ。
法務局にある登記記録を見れば、所有者や広さ、抵当権などが分かるの。
誰でも手数料を払えば登記事項証明書を取れるわ。
青山 栞
登記記録は大きく2部構成ですね。
物理的な状況を示す「表題部」と、権利関係を示す「権利部」。
権利部はさらに所有権の甲区、それ以外の乙区に分かれます。
夏川 ひより
抵当権とかは乙区に載るんだね!
じゃあ登記さえ信じれば安心ってこと?
小野寺 琴葉 先生
そこが要注意なの。
日本の登記には公信力がないのよ。
だから登記を信じて取引しても、真の所有者が別にいた場合は保護されないことがあるの。
青山 栞
一方で登記には「対抗力」があります。
先に登記した人が、自分の権利を第三者に主張できるという効力ですね。
桃瀬 美羽
信じてよい力(公信力)はないけど、主張できる力(対抗力)はある…なんだか奥が深いんですねぇ。
確認クイズ
不動産登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- 登記には公信力があるため、登記を信じて取引すれば必ず保護される。
- 登記記録の権利部乙区には、抵当権など所有権以外の権利が記録される。
- 登記事項証明書は、その不動産の所有者本人しか取得できない。
- 固定資産税評価額は毎年評価替えが行われる。
こたえを見る
正解: 2. 登記記録の権利部乙区には、抵当権など所有権以外の権利が記録される。
正解は2。権利部は甲区(所有権)と乙区(所有権以外=抵当権など)に分かれる。1は誤りで、日本の登記に公信力はない。3は誤りで、登記事項証明書は手数料を払えば誰でも取得できる。4は誤りで、固定資産税評価額は3年ごとの評価替え。
