マンションのように一棟の建物を区切って所有するときのルールが区分所有法です。共有部分と決議のしくみを押さえましょう。
夏川 ひより
マンションって、自分の部屋は自分のものだけど、廊下とかエレベーターは誰のものなの?
小野寺 琴葉 先生
それを整理するのが区分所有法よ。
各住戸のように独立して使える部分を専有部分、廊下やエントランス、エレベーターなどをみんなで使う共用部分と呼ぶの。
青山 栞
つまり、専有部分は個人の所有、共用部分は区分所有者全員の共有ということですね。
共用部分の持分は、原則として専有部分の床面積の割合で決まります。
桃瀬 美羽
自分の部屋の土地の権利は、どうなっているんですかぁ?
小野寺 琴葉 先生
専有部分を持つと、その土地を使う権利=敷地利用権もセットになるの。
原則として敷地利用権は専有部分と分離して売れないのよ。
夏川 ひより
部屋だけ売って土地は残す、みたいなことはできないんだね。
じゃあ大事なことはどうやって決めるの?
小野寺 琴葉 先生
住民が集まる集会で決議するの。
決議は内容ごとに必要な賛成の割合が違うのよ。
青山 栞
普通決議は区分所有者および議決権の各過半数。
管理者の選任などがこれにあたります。
小野寺 琴葉 先生
規約の設定・変更・廃止や、大規模な変更を伴う共用部分の変更は特別決議で、各4分の3以上の賛成が必要よ。
桃瀬 美羽
うぅ〜ん、4分の3…けっこう高いハードルなんですねぇ。
もっと重いものもあるんですかぁ?
小野寺 琴葉 先生
あるわ。
建替え決議は最も重くて、各5分の4以上の賛成が必要なの。
建て替えは人生に関わる大事だから、特に高い賛成が求められるのよ。
夏川 ひより
過半数・4分の3・5分の4!
軽い順に3段階で覚えるといいね。
よっしゃ整理できた!
青山 栞
補足すると、規約はマンションのルールブックで、公正証書による最初の規約設定などの例外を除き、集会の特別決議で定めます。
区分所有者だけでなく占有者(賃借人)も守る必要があります。
桃瀬 美羽
みんなで住むには、みんなで決めるルールが大事なんですねぇ。
確認クイズ
区分所有法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- 規約の変更は、区分所有者および議決権の各過半数の賛成で決議できる。
- 建替え決議には、区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要である。
- 共用部分の持分は、区分所有者の頭数で均等に決まるのが原則である。
- 敷地利用権は、専有部分と分離して自由に処分できるのが原則である。
こたえを見る
正解: 2. 建替え決議には、区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要である。
正解は2。建替え決議は各5分の4以上が必要。1は誤りで、規約変更は特別決議(各4分の3以上)。3は誤りで、共用部分の持分は原則として専有部分の床面積割合による。4は誤りで、敷地利用権は原則として分離処分できない。
