賃貸不動産への投資を検討するとき、『儲かるかどうか』を数字で判断します。利回りにはいくつかの種類があり、より精密に判断するための指標もあります。基本の計算を身につけましょう。
夏川 ひより
アパート経営って、どれくらい儲かるかってどうやって測るの?
小野寺 琴葉 先生
まず基本の利回りね。
年間の家賃収入を投資額で割ったものよ。
ざっくり見るのが表面利回り(グロス利回り)なの。
青山 栞
補足すると、表面利回り=年間賃料収入÷投資総額×100 です。
ただし固定資産税や管理費などの経費を考えていない、粗い指標という点に注意が必要です。
桃瀬 美羽
経費も入れた、もっと正確な利回りはあるんですかぁ?
小野寺 琴葉 先生
あるわ。
年間賃料収入から諸経費を引いた純収益を投資額で割るのが実質利回り(ネット利回り、NOI利回り)よ。
実際の手取りに近い判断ができるの。
夏川 ひより
『NOI』って言葉も出てきたけど何?
小野寺 琴葉 先生
NOI(純収益)は、年間の総収入から実際にかかる運営費用を差し引いた利益のことよ。
このNOIを投資額で割ったのがNOI利回りなの。
青山 栞
さらに時間の価値まで考える指標もあります。
将来得られる収益を現在価値に割り引いて投資額と比べるのがDCF法で、その差し引きが正味現在価値(NPV)です。
NPVがプラスなら投資価値があると判断できます。
桃瀬 美羽
利回りが似た名前でこんがらがりますぅ…見分けるコツはありますかぁ?
小野寺 琴葉 先生
『経費を引く前か後か』で分けるといいわ。
引く前が表面利回り、引いた後が実質利回り(NOI利回り)。
時間の価値まで見るのがDCF・NPV、と段階で覚えるのよ。
夏川 ひより
『表面は粗い、実質は経費差引後、NPVがプラスなら投資OK』ね!
計算できそう!
確認クイズ
不動産投資の利回りに関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 表面利回りは、年間賃料収入から諸経費を差し引いた純収益を投資総額で割って求める
- 実質利回り(NOI利回り)は、諸経費を差し引いた純収益をもとに計算するため、表面利回りより実態に近い
- 表面利回りは、時間の価値(割引)を考慮した精密な指標である
- NPV(正味現在価値)がマイナスであるほど、その投資は有利と判断される
こたえを見る
正解: 2. 実質利回り(NOI利回り)は、諸経費を差し引いた純収益をもとに計算するため、表面利回りより実態に近い
正解は2。実質利回り(NOI利回り)は諸経費控除後の純収益で計算し実態に近い(2が正しい)。表面利回りは経費を引く前(1は誤り)。表面利回りは時間の価値を考慮しない粗い指標(3は誤り)。NPVはプラスであるほど有利(4は誤り)。
