持っている土地をどう活かすか、投資として買うならどう判断するか。活用方式と利回りの計算をわかりやすく学びましょう。
夏川 ひより
空いてる土地を持ってても、ただ税金がかかるだけだよね。
上手に活かす方法ってあるの?
小野寺 琴葉 先生
あるわよ。
代表が等価交換方式や事業受託方式、それに土地を貸すだけの定期借地権方式などね。
それぞれ資金やリスクの負担が違うの。
青山 栞
たとえば等価交換方式は、地主が土地を提供し、デベロッパーが建物を建て、完成後の土地と建物を出資割合に応じて分け合う方式です。
地主は建築資金を用意しなくてよいのが特徴です。
桃瀬 美羽
自分でお金を借りて建てなくていいのは、うれしいですねぇ。
他はどうですかぁ?
小野寺 琴葉 先生
事業受託方式は、企画から建設・管理までを専門業者に任せる方式。建設協力金方式は、入居予定のテナントから保証金を預かって、それを建設資金に充てる方式よ。
夏川 ひより
なるほど。
ところで投資として不動産を買うなら、儲かるかどうやって見分けるの?
小野寺 琴葉 先生
利回りで判断するのよ。
いちばん単純なのが表面利回り。
『年間家賃収入 ÷ 投資額 ×100』で計算するの。
青山 栞
たとえば投資額2,000万円で年間家賃収入が160万円なら、表面利回りは160÷2,000×100=8%ですね。
桃瀬 美羽
でも、管理費とか税金とかもかかりますよねぇ。
それは無視でいいんですかぁ?
小野寺 琴葉 先生
いい指摘ね。
だからもっと実態に近い実質利回り(NOI利回り)を使うの。
『(年間家賃収入−年間経費) ÷ 投資額 ×100』で、経費を引いた後の利回りよ。
夏川 ひより
さっきの例で経費が年40万円なら、(160−40)÷2,000×100=6%!
表面より下がるんだね。
青山 栞
つまり、表面利回りは経費を考えない見かけの利回り、実質利回りは経費を差し引いた実態に近い利回り、ということですね。
小野寺 琴葉 先生
投資判断では、表面利回りだけで飛びつかず、実質利回りや空室リスクまで見ることが大切よ。
数字の裏側を読む力が問われるの。
桃瀬 美羽
見かけの数字にだまされない目が大事なんですねぇ。
しっかり覚えますぅ。
確認クイズ
投資額2,000万円、年間家賃収入160万円、年間経費40万円の賃貸物件について、実質利回り(NOI利回り)として最も適切なものはどれか。
- 表面利回りは6%、実質利回りは8%である。
- 実質利回りは6%である。
- 実質利回りは8%である。
- 実質利回りは4%である。
こたえを見る
正解: 2. 実質利回りは6%である。
正解は2。実質利回り=(160万円−40万円)÷2,000万円×100=6%。ちなみに表面利回りは160÷2,000×100=8%で、経費を引いた実質利回りのほうが低くなる。1は表面と実質を取り違えている。